بداية لو كنت مشترى لعقار فعليك الأطمئنان لأن حقوقك قد حفظها القانون، والبنود التى تكتب فى العقود ماهى إلا تأكيد لما جاء فى القانون المدنى ويتضح ذلك فى الآتى:
أولاً: بائع العقار سواء كان العقار شقة أو أرض أو فيلا أو مزرعة... ألخ يجب أن يعطى المشترى كامل حقوق الملكية على العقار، لهذا فيلزم أن ينص صراحة فى بنود العقد بأن المشترى له حق التصرف فى العقار كمايشاء؛ وهذا يعنى أن للمشترى حق الرقبة الذى انتقل إليه من البائع بمجرد إتمام عملية البيع
ثانيًا: من حقوق المشترى أيضاً، أن يضمن البائع عدم تعرض الغير مستقبلاً للعقار المبيع، بمعنى ألا يظهر شخص يدعى ملكيته للعقار من طرف البائع أو من الغير خصوصًا لو بينهما نزاع على ملكية العقار.
ويتم النص على صراحة فى عقد البيع على ضمان البائع عدم تعرض الغير للعقار المبيع، وإذا تعرض أى شخص للعقار ولم يفى البائع بوعده توجب عليه تعويض المشترى.
ويلاحظ هنا أن إلتزام البائع بعدم تعرض الغير للعقار إلتزام ثابت سواء قام المشترى بتسجيل العقار أو لم يسجله.
وهنا يأتى التساؤل:
ماذا يحدث لو جاءت بنود عقد البيع خاليه من النص على إلتزام البائع بضمان عدم تعرض الغير للعقار؟ هل سيضيع حق المشترى؟
لن يحدث شيئاً فهذا لا يُسقط حق المشترى بل سيظل إلتزام البائع بضمان عدم تعرض الغير للعقار يقع على عاتقه، وحتى ولو لم ينص فى عقد البيع على ضمان البائع عدم التعرض الغير للمشترى، لأن القانون نص عليه صراحة فى أحكام البيع فى المادة 439 من القانون المدنى إلتزام البائع بأن يُمَكن المشترى من الإنتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه فى الضمان؛ لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن العقد بمجرد انعقاده، ويتعين على البائع تنفيذ إلتزامه عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى، فإذا لم ينجح البائع فى ذلك وجب عليه تنفيذ إلتزامه بالضمان عن طريق التعويض وينتقل هذا الإلتزام من البائع إلى ورثته.
وتأكيداً على ماسبق فلقد أصدرت محكمة النقض المصرية، حُكماً مهماً بشأن الإلتزام بين البائع والمشترى، قالت فيه: «التزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى فى الانتفاع بالمبيع وحيازته له سواء سجل عقد البيع أم لم يسجل، وأن عدم تسجيل المشترى لعقد شرائه، لا أثر له، وعلة ذلك، وجوب تنفيذ البائع التزامه عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية حتى يكف عن تعرضه للمشترى».
الحكم فى الطعن المقيد برقم 2407 لسنة 79 جلسة 2017/04/10، صدر من الدائرة المدنية «ه» برئاسة المستشار فتحى محمد حنضل، وعضوية المستشارين عبد البارى عبد الحفيظ، والسيد الطنطاوى، وأحمد فراج، وأحمد عبدالله، وبحضور رئيس النيابة عمرو عبد الحكيم، وأمانة سر محمد محمود الضبع.
كما ورد أيضاً قضاء محكمة النقض أن إلتزام البائع بضمان عدم التعرض للمشترى في الانتفاع بالمبيع أو منازعته فيه وفقاً للمادتى261 ، 300 من القانون المدنى الملغى والمادة 439 من القانون القائم التزام أبدى يتولد من عقد البيع ولو لم يشهر فيمتنع على البائع التعرض للمشترى لأن من وُجب عليه الضمان يحرم عليه التعرض وينتقل هذا الإلتزام من البائع إلى ورثته فيمتنع عليهم مثله منازعة المشترى فيما كسبه من حقوق بموجب عقد البيع إلاّ إذا توافرت لديهم أو لدى مورثهم بعد تاريخ البيع شروط وضع اليد على العين المبيعه المدة الطويلة المكسبة للملكية، ومن ثم فإن دفع وارث البائع بعدم تسجيل عقد المشترى وبسقوط حق الأخير المتولدة عن عقد البيع بالتقادم وطلب الوارث بتثبيت ملكية لبعض العقار المبيع إنما هو من قبيل المنازعة الممتنعة عليه قانوناً لمقضتى التزام مورثه بالضمان.
وخلاصة القول فيما سبق أن البائع يلتزم فى مواجهة المشترى إلتزامًا أبدياً بضمان عدم تعرض الغير حتى لو مات ينتقل هذا الإلتزام إلى ورثته، ولم يحدد القانون طريقة معينة بضمان هذا الحق، بل أطلق للبائع العنان له بحماية حق المشترى بمنع تعرض الغير للعقار بكافة الوسائل الممكنة بحيث لا يكون له حجه؛ ومع ذلك لو عجز البائع فله تعويض المشترى، وهذا يدل أن هذا الحق لا يسقط أبداً إلا فى حالة استثنائية الخاصة بوضع اليد، أماغير ذلك فلا يسقط حق المشترى.
بقلم: منة الله محمد فؤاد
